营收暴跌、亏损翻倍！盈新发展剥离亏损地产甩包袱，3.53亿元债务一次性转嫁纾困
2026-06-04 · shtycygl.com
本报（chinatimes.net.cn）记者王敬 北京报道 在自身业绩承压的当下， 盈新发展 （原新华联文旅，000620.SZ）通过出让亏损地产项目、由受让方承接巨额负债的方式，一次性转嫁合计3.53亿元债务，纾解经营压力。 6月2日晚间，盈新发展发布股权转让公告，拟将全资子公司西宁盈新置业有限公司（下称 “西宁置业”）100% 股权对外转让，受让方为锡
本报（chinatimes.net.cn）记者王敬 北京报道
在自身业绩承压的当下， 盈新发展 （原新华联文旅，000620.SZ）通过出让亏损地产项目、由受让方承接巨额负债的方式，一次性转嫁合计3.53亿元债务，纾解经营压力。
6月2日晚间，盈新发展发布股权转让公告，拟将全资子公司西宁盈新置业有限公司（下称 “西宁置业”）100% 股权对外转让，受让方为锡彭市政建设（江苏）有限公司（下称 “锡彭建设”）。本次交易架构设计颇为特殊，标的1亿元股权转让价款不涉及现金交割，而是全部以锡彭建设承接上市公司旗下长沙铜官窑国风乐园文化旅游有限公司（下称“长沙铜官窑”）相关债务抵扣，受让方合计承接债务规模达3.53 亿元。交易完成后，西宁置业将不再纳入公司合并报表范围。
就此次股权转让的交易细节、财务影响及后续经营规划等相关问题，《华夏时报》记者致函盈新发展寻求采访核实。公司未针对记者提出的具体疑问逐一作答，仅就交易目的作出回复称：“公司本次交易是为贯彻落实公司‘科技+文旅+资管’的中长期发展战略，符合公司战略发展方向，将有利于优化公司资产结构，降低公司资产负债率，降低公司经营亏损和经营风险，有助于公司进行产业整合，符合公司可持续发展目标。”
从披露数据来看，本次交易标的西宁置业已是典型不良地产项目，深陷经营与司法双重困局。截至2026年4月末，西宁置业账面净资产为-2.79亿元，持续处于资不抵债状态；2025年净利润亏损超1.31亿元，2026年前4个月续亏2979.56万元。
经营端承压之外，项目还面临司法风险。企业不仅被列为失信被执行人，名下多地块住宅商业物业合计148套房产被税务机关实施查封扣押，还卷入多起工程施工合同纠纷。
本次资产评估出现较大分化：采用资产基础法核算土地、在建物业等实物资产，西宁置业股东权益评估值为6260.43万元，增值率343.25%；而采用收益法评估则给出-3.36亿元估值，减值率1205.51%。两套评估结果相差近4亿元，差异率达636.7%。
两种方法评估结果差异的主要原因是两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的再取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，反映了企业各项资产的综合获利能力。
根据公告，经交易各方商务磋商，西宁置业100%股权作价1亿元，该笔股权转让款项不发生实际现金收付，全部通过锡彭建设等额承接长沙铜官窑1亿元债务实现价款抵充，剩余2.5331亿元债务由受让方另行承接，构成本次交易完整债务承接方案。
对此，盈新发展在公告中表示：“西宁置业属于典型房地产开发企业，账面以开发产品、开发成本等经营性资产为主。企业整体价值依托项目开发、地块区位、房源货值等实体资产承载实现经营收益。收益法虽可体现资质、运营体系、区位开发红利等无形价值与资产整合协同效应，但房地产行业受区域市场行情、政策调控、项目区划节奏、回款周期影响极大，未来收益预测存在较多不确定性。”
经测算，本次交易预计将增加公司净利润4.7亿元。对于急需改善基本面的盈新发展而言，这无异于一场“及时雨”。盈新发展方面向本报记者表示：“此次交易将进一步助力上市公司收拢业务布局、激活存量资产价值，推动企业经营模式向轻量化、精细化、高效化全面升级。通过精简跨区域非核心业务，集中优质资源聚焦核心赛道，强化主业核心竞争力。”
品牌IP营销专家、广州思益得首席策略官陈彦颐接受《华夏时报》记者采访时表示，从商业动机看，锡彭建设作为市政建设企业，核心诉求大概率不在地产开发本身，而在于锁定长沙铜官窑项目后续基建工程的施工权或工程款优先受偿权——通过债务承接变相实现债权置换与工程绑定，属于典型的“以债换股、以股锁工”操作。对盈新发展而言，这笔交易的核心价值并非回收现金，而是将表内3.53亿元负债及持续亏损点剥离出表。
大手笔剥离不良地产项目的背后，是盈新发展地产、文旅两大核心主业全线走弱的基本面。
2025年年报显示，公司全年实现营业收入17.11亿元，同比大幅下滑43.78%；归属于上市公司股东的净利润为-11.73亿元，亏损同比扩大120.03%；扣除非经常性损益后的净利润为-12.33亿元，亏损同比扩大74.78%。
尽管当期经营活动现金流净流入2.46亿元实现由负转正，但该数据主要得益于房地产项目销售回款节奏调整与资产减值计提集中释放等一次性因素，非主营业务内生性经营改善。此外，公司资产减值损失高达7.59亿元，信用减值损失-1.37亿元，资产质量仍面临严峻压力。
房地产业务仍是公司亏损主因。年报显示，盈新发展主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司共有6家，其中，除长沙铜官窑国风乐园文化旅游有限公司、湖南海外旅游有限公司以外，均涉及房地产业务。数据显示，除了此次被剥离的西宁置业之外，子公司新丝路控股集团有限公司、湖南盈新房地产开发有限公司、海南盈新文化旅游发展有限公司分别亏损1.59亿元、5159.56万元、9806.17万元。
公司全年确认商品房销售收入6.86亿元，同比下滑62.65%；毛利率降至19.81%，下降17.85个百分点。全年仅实现签约销售面积6.55万平方米，去化压力巨大。
文旅板块方面，实现综合行业收入6.54亿元，同比下降5.76%；毛利率为-8.38%，连续亏损。尽管长沙铜官窑国风乐园实现客流91.94万人次、同比增长21%，但净利润仍录得-5.82亿元，高投入、重运营的模式尚未实现盈利拐点。
陈彦颐认为，剥离西宁置业虽能一次性增厚账面利润4.7亿元，但属于非经常性损益，不改变文旅板块毛利率为负、有息负债高企的根本困境。
为摆脱原有主业增长桎梏，盈新发展自2023年重整完成后开启转型铺垫。2025年6月，公司正式由新华联更名盈新发展；同年，盈新发展出资设立深圳盈新数科具身智能有限公司；与此同时，旗下投资平台北京运河长基投资有限公司设立专项产业基金，市场化布局人工智能、高端制造初创企业。
此外，公司还在2025年筹划以现金收购国家级专精特新小巨人企业长兴半导体股权，以5.2亿元收购60%股权，正式切入存储芯片封装测试、存储模组制造硬科技赛道，成为其科技布局中最关键的实体产业落地动作。
2026年一季度，长兴半导体股权交割工作陆续落地，4月标的资产正式并入上市公司报表，存储业务开始贡献经营业绩。
不过跨界落地阻力重重，业内对此审慎观望。陈彦颐表示，在自身现金流紧绷的情况下，同步推进半导体收购与AI早期投资，极易陷入“旧伤未愈、新血难续”的流动性陷阱。半导体行业资金密集、技术迭代快、回报周期长，与文旅地产的现金流特征完全相悖。一旦半导体业务培育不及预期或需持续输血，公司将面临“双线失血”的风险。她认为，此时更应聚焦债务重组与核心文旅资产运营改善，而非高调扩张。
就文旅与半导体业务模式差异巨大的问题，盈新发展在收购之初曾回复记者表示：“两大模块虽在业务模式上存在差异，但公司将积极探索布局着眼于超越传统业务结合的、更深层次的‘双向赋能’。利用半导体所提供的芯片、算力等底层技术，赋能文旅产业的智慧化升级，打造全新科技体验。在管理层面，上市公司将依法、依规进行管理。两大板块将共同赋能上市公司，致力于构建一个彼此滋养、协同共进的产业生态，使公司盈利能力得到根本性改善，增厚上市公司业绩，提升股东回报，增强公司的抗风险能力与长期竞争力。”